大安捷運電梯大樓大  大安買屋 / 大安買房 - 喜臨門大廈高樓+瞭望台備室內照法拍諮詢代標

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~8244 萬~~6595 萬
參考單價：86.05 萬/坪
地址：台北市大安區信義路四段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：111福98866
拍次：二拍
點交情況：不點交
社區：喜臨門大廈
總坪數：76.64 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.53 坪
附屬建物面積：6.44 坪
共同使用：40.05 坪
其他面積：1.62 坪
土地面積：3.61 坪
樓別/樓高： 12樓 / 12樓
屋齡：47 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：仁愛國小、師大附中
生活機能：信維市場
附近交通：捷運大安站
面臨路寬：22米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

您好，以下針對該法拍物件（喜臨門大廈）從買房者角度進行的分析與評述。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於大安區信義路四段，鄰近捷運大安站，生活機能成熟（近信維市場、星巴克、大戶屋），且擁有仁愛國小及師大附中學區優勢。 2. 產權保障：法院公告顯示該案件有抵押權設定，拍定後抵押權將塗銷，保證產權相對清楚。 3. 融資便利：銀行提供法拍貸款方案，利率約 2.60%，最高可貸 8 成，且銀行代墊尾款，減輕買家資金壓力。 4. 價格誘因：拍賣底價低於一般市場行情，對於資金有限但想持有該區域房產的買家具有吸引力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡已達 47 年，屬於老舊大樓，需考慮未來的維修基金及結構安全問題。 2. 使用分區：土地使用分區為商業用，非住宅區，水電費率較高，且房屋稅與地價稅通常高於住宅，且較難使用房貸利率。 3. 無車位：坪數雖大但包含車位，對於有停車需求者是一大缺憾。 4. 無法現勘：房屋已被查封並出租，無法進入室內詳細勘查，只能依據平面圖推斷格局。
機會 (Opportunities)	1. 投資收益：目前作為醫美診所與辦公室出租，月租金約 7 萬元，若為投資客，可持續收取租金回報。 2. 潛在增值：大安區核心地段的老舊商業建築，未來若有都市更新或重建機會，潛在增值空間大。 3. 銀行代價：銀行低利貸款方案（2.60%）若能成功核貸，資金成本相對可控。
威脅 (Threats)	1. 無法立即使用（不點交）：法院筆錄指出承租關係在查封之前，且租期至 118 年（2029 年），拍定後可能無法強制搬遷（不點交），需等待租約結束或依法處理，時間成本高。 2. 法律糾紛風險：關於瞭望台的使用權曾有訴訟，雖債務人主張有分管契約，但仍需買家自行查明法律關係，可能衍生糾紛。 3. 流動性較低：商業用不動產的轉手難度通常高於住宅，若未來急需用錢，變現速度可能較慢。 4. 價格誤判風險：雖為法拍，但若需承擔高額的租金補償費或長期無法使用，實際持有成本會增加。

2. 物件評論

此物件值得購買嗎？

結論：不適合自用，僅適合長期投資或特殊用途。

主要理由：

自用價值低： 此物件最大的關鍵在於**「租約在查封前，拍定後不點交」**。租約將持續至 2029 年，且目前室內已裝潢為診所與辦公室。如果您是打算自住，此物件完全不合適，因為您無法立即進駐，且需等待 5 年以上。
商業屬性限制： 建築用途為商業用，使用成本（水電稅捐）高於住宅，且無車位。若未來想改為住宅居住，涉及法律與使用法規上的限制，需特別注意。
投資風險與報酬： 若您是純投資客，目前月租金 7 萬元，年租金報酬率約為 12.6%（不含管理費與維修），看似吸引人。但需扣除屋齡 47 年的潛在維修風險、商業區稅金成本，以及 5 年內的空置風險。若對法律上的「不點交」與「瞭望台權屬」風險能承受，則具投資潛力；若無充裕資金或耐心，建議審慎評估。

建議： 若無長期持有計畫，或對「不點交」之法律狀態無從確認，請務必尋求專業法拍代書協助釐清交屋風險後再行投標。

問與答

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